• 发布日期：2020/12/29 7:30:08
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• 来源：南宁晚报
• 专栏：风险提示

  近日，本报热线接到不少消费者关于房屋租赁问题的投诉。记者连日来调查发现，“高租低转”“长收短付”等房屋租赁市场乱象，让不少房东和租户被“套路”成为受害者。律师提醒，市民租房时要看清合同条款，了解中介公司是否有转租权限，切勿被低租金迷惑。

  “高租低转” 租赁公司的“赔本”生意有猫腻

  市民李先生反映称，前段时间，他与广西某房屋租赁管理有限公司签订一套公寓的租赁合同。约定租期一年，每月租金1508元，而一个月押金加9个月租金就可以算是一年的租金，李先生需要一次性付清这些费用。

  然而，李先生在与房东沟通过程中发现，房东与中介公司签订的租赁合同是两年，中介公司承诺帮寻租客，并按月付给房东租金1700元。蹊跷的是，中介公司在合同里承诺给房东的租金，要比李先生付的月租高很多。

  “租客付给中介公司的租金，低于中介公司承诺给房东的租金，这其中肯定有猫腻，中介公司不可能干赔本的买卖。”李先生分析认为，极有可能中介公司收取自己支付的全年房租后，却不按合约付给房东。房东收不到钱又找不到中介公司，他作为租客就会面临被赶出房子的两难境地。

  意识到这一租赁模式可能存在的风险后，李先生果断中断该中介服务交易，并致电本报热线，提醒其他市民注意。

  事实上，李先生这种担忧和推测并不是突发奇想或空穴来风。南宁市法律援助中心一名工作人员告诉记者，这种“高租低转”房屋租赁纠纷咨询并不是个案，求助者多数是租客。他们陈诉事件主要涉及租赁公司卷房租“跑路”，租客经济受损的同时，还要面临房东要求限期搬离的尴尬境地。

  套路升级 一公司涉嫌“跑路”超百人投诉

  这种“高租低转”租赁市场乱象原本多数只是涉及三方交易，当警惕性高的消费者发现端倪中止与中介公司交易时，还有可能及时挽回损失。但在采访中，有市民反映遭遇了“高租低转”的另外一种套路。

  市民万先生告诉记者，今年8月，他与广西世基商业管理公司（以下简称世基公司）签订了一份长达两年的委托租房合约，对方承诺按月支付租金。不料，他只收到了一个月租金。他多次与该公司业务员交涉，但仍未拿到后续租金。待他实地找到世基公司办公地时，发现该公司已人去楼空，公司联系人也联系不上了。随后，他联系租客，发现租客已经交付了半年租金和押金，租客也成了受害者。

  万先生分析，他与世基公司签订了合同，但世基公司没有按往常惯例去直接找租客，而是委托一家正规二手房中介公司来帮寻找租客。看似所有程序都符合租赁规则，实际上是世基公司升级了“高租低转”手段，通过正规中介公司来转移租客的注意力。

  事后，万先生和租客都到当地派出所报了案。记者来到青秀万达东3栋1808室世基公司办公地址，发现办公室大门紧闭，空无一人，地面贴有两张招租启事。随后，记者通过网上查询世基公司经营情况时发现，早在11月19日就已经有同样遭遇的超百名租客，将该公司涉嫌卷钱“跑路”的情况向南宁市市场监管局反映。按照租客提供的信息，市市场监管局工作人员表示，他们将该公司列为经营异常，租客要解决纠纷需要报警。

  纠纷频发 乱象扰乱市场秩序望加强治理

  11月30日，广西消委会发布消费提示，提醒市民警惕出租房低价陷阱，谨慎选择长租公寓。据统计，今年以来，全区12315投诉举报系统接到涉及房屋出租服务的咨询、投诉及举报共311起。投诉主要集中在长租公寓，问题多为房屋出租公司大量租入房屋，再通过“高进低出、长收短付”（即以市场价租入房屋，稍低于市场价转租给消费者，一次性收取消费者1～2年租金，但按月支付房主租金）方式出租散客，把提前多收的租金挪作他用，并因资金链断裂导致的运营困难无法继续履行合同，损害租客和房主两方权益。

  “高租低转”“长收短付”等房屋租赁市场乱象，让不少房东和租房被“套路”成为受害者。

  南宁某置业服务中介机构房屋评估员仇先生表示，在中介与房主签订的委托合同中，约定的月租金高于其将房屋转租出的月租金，这种“高租低转”的方式需要警惕。尤其是中介公司按月向房主交纳租金，却要求租户按一年或半年交纳租金，这种“长收短付”现象明显不符合常理。

  仇先生介绍，目前，租赁市场的运营模式，主要是通过线上线下发布房主的房源信息，租客寻找到房源后联系业务员，在经线下实地看房的方式，完成租赁交易。在正常租赁市场关系中，中介公司充当的是“桥梁”，促成房东与租客交易后，可获得一笔一次性的中介服务费。如果房东和租客出现违约，中介公司无需退还这笔中介服务费。而守法经营的房屋租赁中介公司除了要维持好客源，还要保证发布的房源真实有效，只有诚信交易才能让租赁企业具有竞争力立足市场。

  对于目前租赁市场出现的“高租低转”“长收短付”等乱象，仇先生认为，一方面会扰乱租赁市场秩序，另一方面会让消费者对租赁市场失去信任和信心，这对于正规经营的中介公司来说也是一种“打击”，“我们希望有关部门拿出有效措施，加强治理市场乱象”。

  律师建议：租赁企业收取保证金，并明确约定违约责任

  那么，如何避免掉入“高租低转”陷阱？

  广西南国雄鹰律师律师所张庆兴律师提醒市民，房东与任何一家房屋中介公司（托管公司）签订租赁合同，应将转租权利、转租条件、违约转租责任等加入条款，还可增加收取中介公司押金等方式来保障自身权益。千万不可口头约定，不细看条文就签合同。如果房东签订的合同不允许中介公司转租，公司在没有转租权的情况下，未经房东同意就私自转租给租户，那么房主作为房屋产权人，有权收回自己的房屋。

  对于租客方，签订租赁合同时一定要仔细查看，如果发现房源是“转租”类型房屋，一定要弄清楚租赁企业是否有转租权利。如果租赁公司没有转租权利，租户还要继续与之履约，那么，一旦发生这种中介“跑路”情形，房东也是有权收回房子的。

  还有一种情形，租户明知房源不能转租，仍被远低于市场价的租金迷惑而私自签约，房主要求限期清退房屋的情况也是屡见不鲜。

  此外，张律师认为，目前租赁市场之所以难治理，与中介准入门槛低和人员复杂有一定关系。建议管理部门应当加强从业主体管理，可以通过行业协会进行指导和自律。对采取“高租低转”“长收短付”等经营模式的高风险住房租赁企业，需要加大监管力度，可尝试向租赁企业收取保证金，或者将房客的租金，采用购房资金一样的专用监管账户进行监管，防止租赁企业挪用。